住宅ローンを組む際、変動金利か固定金利かを選ぶことは、あなたの35年間の家計と人生計画を左右する最も重要な決断です。
今は変動が低いけど、将来金利が上がったらどうしよう…という不安で、夜も眠れない人もいるかもしれませんね。金利の選択は、正解が一つではないからこそ、冷静なシミュレーションと論理的な判断基準が必要となります。
この記事では、私FP（ファイナンシャルプランナー）の視点から、4000万円・35年ローンの具体的なシミュレーションを公開し、変動金利の最大メリットと固定金利の安心感を徹底比較します。
あなたのリスク許容度に基づいた最適解を見つけ、金利上昇リスクをヘッジする具体的な戦略を、ここから手に入れてください。
金利タイプの特性を理解する：変動金利のリスクとメリット
5年ルールと125%ルール：変動金利の最大のリスクとは？
変動金利を選ぶ際に、多くの人が見落としがちなのが、5年ルールと125%ルールという二つの重要なリスク回避措置です。
- 5年ルール：金利が上昇しても、月々の返済額が5年間は変わらないというルールです。急激な負担増を防いでくれます。
- 125%ルール：5年後の返済額見直し時、月々の返済額の**上限が以前の125%**とするルールです。
この125%ルールが最大のリスクとなることがあります。月々の返済額がそれ以上増えない代わりに、増えた利息分が未払い利息として積み上がり、元本が減らない、あるいは残高が増えるという事態が起こり得ます。
この未収利息こそが、変動金利の総返済額を予期せず膨らませる最大のリスクだと、私は考えます。変動金利を選ぶFPは、このルールを理解した上でシミュレーションを必ず行います。
最低金利による利息の軽さがもたらす総返済額のメリット
変動金利の最大の魅力は、固定金利よりも大幅に低い最低金利からスタートできる点です。
現在の金利情勢では、変動金利は0.5%前後で推移していることが多いです。これによって、総返済額の圧縮という大きなメリットが生まれます。
例えば、4,000万円を35年ローンで借りた場合、金利が固定で2.0%と変動で0.5%では、総支払利息に数百万〜1千万円以上の差が出ることも珍しくありません。
この利息の軽さは、特に借り入れ当初の利息負担を軽減し、元本の減少を早める効果があります。金利が低く推移し続ける限り、変動金利は圧倒的な経済的優位性を保ちます。このメリットを最大限に享受するためには、将来的な金利上昇リスクを繰り上げ返済などで計画的に打ち消す戦略が必要です。
金利タイプの特性を理解する：固定金利の安心感と対価
安心感という最大の対価：金利上昇リスクの完全回避
固定金利を選ぶ最大の理由は、金利上昇リスクの完全回避という安心感という名の対価を得られることです。
特に全期間固定金利（フラット35など）を選択した場合、35年という長期にわたって、金利、そして月々の返済額が一切変わらないことが保証されます。
これは、将来の家計計画を立てる上で非常に大きなメリットとなります。特に、子どもの教育費、定年退職後の生活費など、ライフイベントによる出費が重なる時期の返済額が明確になるため、資金計画の確実性が高まります。
金利が上昇する局面では、変動金利を選んだ人がリスクに怯える中、固定金利を選んだ人は精神的な平穏を維持できます。この安心感を経済的なメリットよりも重視する人に、固定金利は最適解となります。
金利の高止まりと総返済額増加のトレードオフ
固定金利のデメリットは、その金利の高止まり、つまり、変動金利よりも高い金利で借り入れを開始するため、金利が低く推移し続けた場合には、総返済額が変動金利よりも多くなるというトレードオフの関係があることです。
現在の固定金利は1.5%〜2.0%前後で推移していることが多く、変動金利（0.5%前後）と比較すると、スタート時点で1.0%以上の金利差があることになります。
この金利差は、金利が全く上昇しなかった場合、最終的な総返済額に大きな差となって現れます。固定金利は、未来の不確実性に対して保険料を支払っているようなものだと考えると分かりやすいでしょう。
この保険料を、安心料として納得できるかどうかが、固定金利を選択する上での判断基準となります。
4000万円ローンの具体的なシミュレーション（35年返済）
変動シナリオ：金利上昇なしと5年後に1%上昇の2パターン
住宅ローンの金利シミュレーションを行う際、変動金利の最大のリスクを可視化するために、金利上昇なしと金利が途中で上昇するという2つのシナリオで比較を行います。
- 金利上昇なしシナリオ: 現在の超低金利（0.5%）が35年間継続した場合を想定します。これは、変動金利を選んだ場合の理想的な状態の目安となります。
- 5年後に1%上昇シナリオ: 借り入れ開始から5年後に、金利が現在の水準から1.0%上昇（0.5%→1.5%）し、その後30年間その水準で推移した場合を想定します。これは、金利上昇リスクが顕在化した場合の現実的なリスクラインとなります。
この2つのシナリオを比較することで、変動金利の持つ経済的メリットと、想定すべきリスクの両方を明確に把握することができます。
固定シナリオ：フラット35相当の金利で比較
固定金利のシミュレーションには、全期間固定金利の代表格であるフラット35相当の金利水準をベンチマークとして利用することが一般的です。ここでは、長期固定の標準的な金利として**1.8%（仮定）**を設定します。
固定シナリオの目的は、変動金利のリスク顕在化シナリオと比較して、どれだけ安心料を払っているかを明確にすることです。
固定金利は、金利が一度決まれば35年間変わらないため、シミュレーションはシンプルです。総返済額の上限が最初から確定しているため、将来的な家計管理の予見性が非常に高いというメリットがあります。
この安心感と、変動金利のリスクシナリオを比較することで、あなたが安心にいくらの対価を払うべきかを判断する材料となります。
金利上昇なしの場合の変動金利の圧倒的優位性
シミュレーションの結果として、金利上昇なしのシナリオでは、変動金利が固定金利に対して圧倒的な経済的優位性を持つことがわかります。
| 前提（仮）：借入4000万円、35年返済 | 総返済額（約） | 差額（固定比） |
| 変動金利（0.5%） | 約4360万円 | 基準 |
| 固定金利（1.8%） | 約5390万円 | 約1030万円増 |
この結果は、金利が上昇しないという条件が継続した場合、変動金利を選ぶだけで1000万円以上の利息負担を軽減できる可能性を示しています。この経済的メリットこそが、現在も変動金利を選択する人が圧倒的に多い理由です。
金利上昇リスク発生時、固定金利との差額を徹底検証
変動金利を選んだ場合のリスクが顕在化する5年後に1%上昇（0.5%→1.5%）シナリオでは、状況は大きく変わります。
| 前提（仮）：借入4000万円、35年返済 | 総返済額（約） | 差額（固定比） |
| 変動金利（5年後に1.5%） | 約5090万円 | 基準 |
| 固定金利（1.8%） | 約5390万円 | 約300万円増 |
このシミュレーション結果から、金利が1.0%上昇した場合でも、固定金利よりも総返済額は低いことがわかります。しかし、月々の返済額は大幅に増加し、家計への負担は大きくなります。
重要なのは、この300万円の差額は、金利が1.0%上昇しても得られた経済的なメリットなのか、それとも金利上昇による家計の変動に耐えられるかという家計の耐久性を検証することです。変動金利の選択は、経済的メリットとリスク許容度のバランスにかかっています。
あなたの最適解は？金利タイプを選ぶ判断基準
繰り上げ返済を前提とした短期集中型の返済計画
私FPとして、変動金利を推奨できるのは、繰り上げ返済を前提とした短期集中型の返済計画を持つ人です。
変動金利のメリットは、金利の低さによる借り入れ当初の利息軽減効果を享受できる点にあります。このメリットを最大限に活かすには、金利が低い借り入れ初期に、積極的に繰り上げ返済を行い、元本を大幅に圧縮することです。
残高が減れば、金利上昇の影響を受ける元本も少なくなるため、リスクを実質的に軽減できます。具体的には、10年〜15年での完済を目標に、毎月の返済とは別に、年間で数百万円の繰り上げ返済を行えるだけの高い貯蓄能力を持つことが条件となります。
繰り上げ返済の原資を確保できる人にとっては、変動金利は最も効率的な選択肢です。
家計に余裕があり、金利上昇リスクを吸収できる人
変動金利を選ぶべきもう一つの条件は、家計に十分な余裕があり、金利上昇リスクを吸収できる経済的耐久力を持つ人です。
ここでいう余裕とは、月々の返済額が125%になっても、家計が破綻しないレベルの経済力です。
具体的には、現在の月々返済額の約1.5倍〜2倍の金額を毎月貯蓄できる、あるいは十分な金融資産（目安として借入額の20%〜30%）を別途保有している人などが該当します。
この余裕資金を、金利上昇への防衛資金として確保しておくことで、金利が急騰した場合でも慌てて生活水準を下げる必要がなくなります。高い経済力とリスク許容度を持つ人にとって、変動金利は資産効率を最大化する手段となります。
ライフプランの固定化が必須：教育費や老後資金の不安を解消
固定金利を選ぶべき最大の理由は、ライフプランの固定化が必要な人に、返済額という最大の変動要素を排除できる安心感を提供するからです。
特に、子どもの教育費（高校・大学）が重なる時期や、定年退職が近い老後など、将来の収入減少や支出増加が確定している時期を抱える人には、固定金利が最適です。
変動金利を選んで金利が上昇した場合、最もお金が必要な時期に返済額が増えるという最悪のシナリオを招きかねません。固定金利は、月々の返済額が確定しているため、教育費や老後資金といった他のライフイベントの資金計画を高い確実性で立てることができます。
安心と確実性を経済的メリットよりも優先する人にとって、固定金利は守りの戦略として非常に有効です。
団体信用生命保険（団信）の付帯条件とのバランス
住宅ローンを選ぶ際には、団体信用生命保険（団信）の付帯条件と金利タイプのバランスも考慮する必要があります。
団信は、契約者に万が一のことがあった場合、住宅ローン残高が保険金で相殺されるという重要な保険ですが、団信の保険料は、多くの場合、金利に含まれています。
例えば、がん保障特約や3大疾病特約など、保障を手厚くする特約を付ける場合、固定金利では金利の上乗せ（例：0.2%〜0.3%）という形で費用が発生します。
この団信のコストも、変動金利と固定金利の最終的な比較検討に含めるべきです。金利タイプを選ぶ際は、団信の付帯条件が、家族のリスクに対する安心感と総返済額のバランスをどのように変化させるかを考慮に入れることが、FP視点での重要なポイントとなります。
リスクを減らすハイブリッド戦略
ローンを複数に分け、リスクを分散させる具体的な方法
金利上昇リスクを軽減するためのハイブリッド戦略の一つが、**ミックス型（分割）**です。
これは、借り入れ総額を変動金利と固定金利の二つに分割して借りる方法です。
例えば、4,000万円の借り入れに対し、2,000万円を変動金利（低金利のメリット追求）で、残りの2,000万円を固定金利（リスクヘッジ）で借りるといった戦略です。
この方法のメリットは、変動金利の経済的メリットを享受しつつも、金利が急騰した場合の家計へのダメージを半減できる点です。
低金利部分は積極的に繰り上げ返済を行い、固定金利部分は安心料として割り切って計画通りに返済を進めます。このミックス戦略は、金利を予測できないという不確実な状況下で、リスクとメリットのバランスを最も高いレベルで取れる方法の一つだと私は思います。
期間選択型（当初固定期間）のメリットと金利再設定の注意点
ハイブリッド戦略には、**期間選択型（当初固定期間）**もあります。
これは、借り入れ当初の3年、5年、10年などの期間を固定金利とし、その後変動金利に移行するか、再度固定期間を選ぶタイプです。
最大のメリットは、金利の低い借り入れ初期の数年間を確実に固定できることです。その間に繰り上げ返済の原資を集中して貯めることができます。
しかし、注意点として、固定期間終了時の金利再設定があります。特に、固定期間が短い場合、金利が上昇局面にあれば、変動金利に移行した際の金利が、当初固定金利よりも大幅に高くなるリスクがあります。
期間選択型を選ぶ際は、固定期間終了時の金利環境を予測し、その時点での借り換えや繰り上げ返済の計画を事前に立てておくことが重要です。
変動金利を選ぶ人のためのリスクヘッジ術
金利上昇時に備えた退避用の貯蓄（防衛資金）の目安
変動金利を選択する際、必ず行うべきリスクヘッジが、**金利上昇時に備えた退避用の貯蓄（防衛資金）**の確保です。これは、金利が上昇し、月々の返済額が増加した場合に、家計が破綻するのを防ぐための資金です。
この防衛資金の目安は、月々の返済額が125%になった場合の増加額の、約2年〜3年分と考えると良いでしょう。
例えば、毎月の返済額が10万円で、125%になったら12.5万円（増加額2.5万円）であれば、2.5万円 × 36ヶ月（3年）＝ 90万円程度の防衛資金を、いつでも使える預金として確保しておくべきです。
この防衛資金があれば、金利が上昇しても慌てずに市場動向を見極める余裕が生まれます。
借り換えという最終手段を成功させるための準備
変動金利の利用者が、金利上昇リスクを回避するための最終手段が、借り換えです。これは、金利が耐えられない水準まで上昇した際に、より低い金利のローンや、固定金利のローンに乗り換える戦略です。
借り換えを成功させるための準備として、以下の2点が重要です。
- ローン残高を計画的に減らす: 借り換え時には審査が行われます。残高が少なくなっているほど、審査に通りやすく、有利な条件を引き出しやすくなります。
- 借り換えコストを把握: 借り換えには、手数料や登記費用などの諸費用（約50万円〜100万円程度）が発生します。借り換え後の金利軽減メリットが、このコストを上回るかを、常にシミュレーションしておく必要があります。
金利上昇リスクを常に監視し、借り換えのタイミングを逃さないことが、変動金利戦略の鍵となります。
失敗しないためのトータルコストチェック
返済負担率を冷静にチェック：安全圏と危険水準
住宅ローン金利を選ぶ前に、返済負担率を冷静にチェックすることが、失敗を防ぐための基本です。返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示すものです。
| 負担率 | 水準 |
| 20%〜25%以下 | 安全圏 |
| 35%以上 | 危険水準 |
私FPとして推奨する安全圏は、手取り年収に対する返済負担率が25%以下です。
特に変動金利を選ぶ場合は、金利が最も高くなる可能性（例：現在の金利＋2.0%）を想定し、その場合の返済額で返済負担率をシミュレーションすることが重要です。最悪のシナリオでも30%以下に抑えられていれば、家計の耐久性が高いと判断できます。
金利以外の諸費用も総返済額に含める重要性
住宅ローンの比較検討では、つい金利だけに目が行きがちです。しかし、金利以外の諸費用も総返済額に含めて比較する重要性を理解しなければなりません。
諸費用には、事務手数料、保証料、火災保険料、団信保険料（特約分）などが含まれ、数百万円に上ることもあります。
例えば、金利は低いが、手数料が高いローンと、金利はやや高いが、保証料無料のローンを比較した場合、総費用で考えると後者の方が有利になることもあります。
金利タイプを選ぶ際は、必ず総返済額（元本＋利息）に諸費用を合算したトータルコストで比較検討し、真の最適解を見つけ出すことが、私FPによる失敗しないためのアドバイスです。
よくある質問（Q&A）
| 質問 (Q) | 回答 (A) |
| Q1. 30代前半の共働き夫婦です。変動金利と固定金利、どちらがおすすめですか？ | 変動金利を検討する価値が高いと考えられます。30代前半であれば返済期間が長く、低金利のメリットを最大限に享受できるからです。また、共働きで世帯収入が高いため、金利上昇リスクに対する経済的な耐久力も高いと判断できます。ただし、毎月の返済額が125%になっても対応できる防衛資金をしっかり確保することを条件としてください。 |
| Q2. 住宅ローンの金利は、借りた後に途中で変えることはできますか？ | 借り換えという形で、別の金融機関のローンに変えることは可能です。また、期間選択型を選んだ場合は、固定期間終了後に変動金利や別の固定期間に金利タイプを変更できます。ただし、借り換えには手数料などの諸費用がかかるため、金利のメリットが諸費用を上回るかを冷静にシミュレーションすることが重要です。借り換えシミュレーションを定期的に行いましょう。 |
| Q3. 変動金利の5年ルールと125%ルールがあるなら、金利が上がっても大丈夫ですか？ | 短期的には大丈夫ですが、長期的には大きなリスクがあります。これらのルールは、月々の返済額の急激な増加を防ぐための措置ですが、利息の支払いが猶予されるだけで、金利上昇分の利息が消えるわけではありません。支払われなかった利息は未収利息として積み上がり、最終的な総返済額が膨らむ可能性があります。この未収利息の発生こそが、変動金利の最大リスクだと理解してください。 |
まとめ
住宅ローンの金利選びは、あなたのライフプラン全体を左右する重要な決断です。
4000万円・35年ローンのシミュレーション結果が示すように、金利が上昇しない限り、変動金利には圧倒的な経済的優位性があります。しかし、変動金利は5年ルールや125%ルールといった未収利息のリスクも内包しています。
FPの視点からの最適解は、あなたのリスク許容度によって決まります。
- 変動金利が最適: 高い貯蓄能力があり、繰り上げ返済で短期完済を目指せる人、または金利上昇リスクを吸収できる経済的余裕がある人。
- 固定金利が最適: 教育費や老後資金など、将来の家計変動を極力避けたい安心志向の人。
あなたの家計の返済負担率を冷静にチェックし、金利以外の諸費用も踏まえたトータルコストで判断しましょう。
